Troškovi kupnje nekretnine 2026. 🏛️

Porez na promet nekretnina · Javni bilježnik · Posrednik · Svi troškovi

€
▼
Odaberi usluge koje plaćaš
% (+PDV)
Ukupni troškovi
–
Porez / PDV
–
Posrednik + ostalo
–
% od cijene
–
Razlaz troškova transakcije
Ukupna investicija (cijena + troškovi): –

Porez na promet nekretnina – pravila 2026.

Slučaj Stopa Napomena
Rabljene nekretnine (tržišna kupnja) 3% Plaća kupac, na tržišnu ili procijenjenu vrijednost
Novogradnja – 1. kupnja od investitora 5% PDV PDV umjesto poreza na promet. Nema dvostrukog oporezivanja.
Nasljedstvo – bračni drug, djeca, roditelji 0% Oslobođeni oporezivanja po Zakonu o porezu
Nasljedstvo – braća, sestre i dr. 3% Plaća se porez na promet
Dar bračnom drugu / djeci 0% Oslobođeno oporezivanja
Rješavanje imovinskopravnih odnosa može 0% Ovisno o temelju – sudski – konzultirati odvjetnika
📌 Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 69/97, 26/00, 153/02, 22/11, 143/14). Ažurirano za 2026.
Srodni kalkulatori
🏠
Kalkulator kredita
Rata i plan otplate stambenog kredita
 📊
Kreditna sposobnost
Koliki kredit možeš dobiti
 ⚖️
Najam vs. kupnja
Dugoročna usporedba
 🧾
PDV kalkulator
Novogradnja: PDV od cijene
🗓 Podaci provjereni 12. 1. 2026. 📑 Izvor: Narodne novine i Porezna uprava Metodologija izračuna →

Porez na promet nekretnina — tko ga plaća i koliko

Porez na promet nekretnina iznosi 3 % tržišne vrijednosti nekretnine. Obveznik je stjecatelj — kupac, a ne prodavatelj. Obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, neovisno o tome kada se provede upis u zemljišne knjige.

Porez se plaća kod stjecanja nekretnina koje nisu u sustavu PDV-a. Ako prodavatelj obračunava PDV — što je slučaj kod novogradnje koju prodaje investitor u sustavu PDV-a — porez na promet se ne plaća. Ne postoji situacija u kojoj se plaćaju oba.

Na što se točno primjenjuje stopa

Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, a ne nužno cijena iz ugovora. Porezna uprava može utvrditi vlastitu procjenu ako ocijeni da je ugovorena cijena niža od tržišne. Prijava umjetno snižene cijene je rizik — osim naknadnog razreza, može povući i prekršajnu odgovornost.

📌 Kupnja stana od 150.000 € od privatne osobe
Kupoprodajna cijena150.000,00 €
Porez na promet nekretnina (3 %)4.500,00 €
Javnobilježnička ovjeraprema tarifi
Zemljišnoknjižna pristojbaprema tarifi
Agencijska provizija (ako je angažirana)ugovorno, uobičajeno uz PDV

Rokovi

  • Prijava — javni bilježnik koji je ovjerio ugovor dostavlja ga Poreznoj upravi. Ako ovjere nije bilo, stjecatelj sam prijavljuje stjecanje u roku od 30 dana.
  • Plaćanje — u roku od 15 dana od dostave rješenja o razrezu.
  • Kašnjenje — zatezne kamate i mogućnost prekršajne sankcije.

Oslobođenja od poreza

Zakon predviđa niz slučajeva u kojima se porez ne plaća. Najvažniji su:

Osnova oslobođenjaNapomena
Nasljeđivanje u prvom nasljednom reduBračni drug, potomci, roditelji
Darovanje između bliskih srodnikaPrema propisanom krugu osoba
Unos nekretnine u trgovačko društvoKao ulog u temeljni kapital
Razvrgnuće suvlasništvaDo visine pripadajućeg dijela
Stjecanje u ovršnom postupku od strane založnog vjerovnikaPod propisanim uvjetima

Oslobođenje se ne priznaje automatski — potrebno ga je zatražiti i dokazati u postupku razreza.

Ukupni trošak kupnje — što se često zaboravi

Porez je najveća, ali ne i jedina stavka uz cijenu nekretnine. Realan proračun mora obuhvatiti:

  • Javnobilježničke troškove — ovjera potpisa, solemnizacija ako je ugovor o kreditu.
  • Zemljišnoknjižne pristojbe za upis prava vlasništva i eventualno založnog prava.
  • Procjenu nekretnine — obvezna kod kupnje na kredit, trošak snosi kupac.
  • Naknade banke — obrada kredita, osiguranje nekretnine, osiguranje korisnika kredita.
  • Agencijsku proviziju — ako je posredovala agencija.
  • Odvjetnika — za provjeru pravnog stanja nekretnine.

Zbrojeno, popratni troškovi kupnje stana obično iznose između 5 i 8 % cijene, ovisno o tome kupuje li se gotovinom ili na kredit.

Provjera prije potpisa. Zatražite aktualni izvadak iz zemljišne knjige i provjerite postoje li upisani tereti — hipoteke, služnosti, zabilježbe spora. Provjerite i je li stvarno stanje objekta usklađeno s katastrom i posjeduje li nekretnina uporabnu dozvolu. Porez je manji problem od nekretnine koju ne možete legalizirati.

Porez pri prodaji — druga stvar

Prodavatelj u pravilu ne plaća porez na promet, ali može imati obvezu po osnovi dohotka od imovine ako nekretninu proda unutar propisanog roka od stjecanja i ne radi se o nekretnini u kojoj je imao prebivalište. Ovo je zasebno pitanje od poreza na promet i regulirano je Zakonom o porezu na dohodak.

Izračun je orijentacijski. Konačan iznos utvrđuje Porezna uprava rješenjem, na temelju procijenjene tržišne vrijednosti. Za složenije situacije — suvlasništvo, zamjenu, nekretnine u inozemstvu — konzultirajte poreznog savjetnika ili javnog bilježnika.

Česta pitanja

Pri kupnji stana od privatne osobe plaća se porez na promet nekretnina od 3% procijenjene ili ugovorne tržišne vrijednosti (uzima se viši iznos). Porez utvrđuje i naplaćuje Porezna uprava. Obično se plaća unutar 30 dana od ovjere ugovora.
Kada kupujete novu nekretninu od poduzetnika-investitora koji je PDV obveznik, plaćate PDV (5% za stambene nekretnine) umjesto poreza na promet. Ovo je čest slučaj kod kupnje novoizgrađenih stanova. Nije moguće plaćati i PDV i porez na promet za isti posao.
Agencijska provizija je obično 2–3% vrijednosti nekretnine i na nju se plaća PDV (25%). Dakle, ako je provizija 3.000 €, ukupno platite 3.750 € s PDV-om. Agencija je dužna ispostaviti račun s PDV-om.
Ne postoji automatsko oslobođenje za prvu nekretninu u HR. Međutim, postoje određene olakšice – mladi do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu za stanovanje mogu biti oslobođeni ili imati sniženu stopu. Uvjeti se mijenjaju – provjerite aktualno stanje s Poreznom upravom ili ovlaštenim savjetnikom.

Pravni izvori korišteni u ovom izračunu

  • Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, s izmjenama)

Propisi su dostupni u Narodnim novinama (narodne-novine.nn.hr) i na stranicama Porezne uprave. Ako uočite da je neki podatak zastario, javite nam putem kontakt stranice.